Что лучше ТСЖ или управляющая компания?

В этом и последующих номерах газеты мы будем размещать статьи и советы экспертов, касающиеся работы товариществ собственников жилья. Будет приведено общее описание ТСЖ, его преимущества и недостатки. Здесь вы найдете советы о том, как создать ТСЖ в вашем доме, сделать работу вашего ТСЖ более эффективной, наладить работу и взаимодействие с председателем ТСЖ и многие другие вопросы.

В настоящее время в России существуют две самые распространенные формы управления многоквартирным домом (МКД): это товарищество собственников жилья (ТСЖ) и управляющая компания (УК).

Выбор определенного способа управления МКД может представлять собой для собственников весьма непростую задачу. В обоих случаях есть нюансы, положительные и отрицательные стороны, однако ни один из них не будет эффективным, если владельцы квартир станут только платить по счетам, не осуществляя контроля за работой и не принимая участия в обсуждении возможных решений. И все же, какому способу управления отдать предпочтение? Давайте рассмотрим подробнее.

Жилищный кодекс РФ предусматривает ответственность собственников квартир за содержание МКД. Для этого жильцами может создаваться ТСЖ или заключается договор с УК.

На заре реформы ЖКХ в начале 2000-х годов большинство МКД (которые самостоятельно не определились с выбором формы управления их домом) были переведены в управляющие компании. Большинство этих домов и по сей день управляются ими. Однако многие дома создали ТСЖ и вышли из УК.

ТСЖ представляет собой организацию, созданную для самостоятельного управления домом владельцами жилья.

Наибольшим плюсом ТСЖ является то, что оно создается исключительно для целей управления домом, в котором собственниками помещений являются члены ТСЖ. В то время как основной целью УК как любой коммерческой организации является получение определенных финансовых результатов – то есть прибыли.

Но с другой стороны, УК – это профессиональная организация. Ее основная функция – управление жилищным фондом. Она имеет в этом опыт, нужный персонал.

ТСЖ (особенно на начальном этапе работы) не имеет ни опыта, ни персонала. Будущему председателю ТСЖ придется быстро разбираться во всех вопросах.

Если управление в доме осуществляется управляющей компанией, в любой момент общее собрание жильцов вправе устанавливать собственные «правила игры» - к примеру, установить контроль над управляющей компанией, устроить проверку расхода денежных средств, внести изменения в действующий договор по управлению МКД или сменить УК. Однако, независимо от гарантий этих прав действующим законодательством, процесс переизбрания управляющих практически никогда не бывает без «боя» и трудностей.

Обычно УК все усилия прилагает на то, чтобы воспротивиться этому. В некоторых домах доходит до противостояния физического. Хозяевам жилья не отдают ключи от техпомещений, игнорируют их требования и пр. Подобные

конфликты происходят регулярно, и тогда жильцы вынуждены вспомнить о защите собственных прав, и делают попытки в их реализации.

Справедливости ради стоит отметить, что далеко не все УК работают так. На рынке существуют множество компаний, которые исполняют свои функции на «пятерку», а тарифы на содержание и обслуживание жилья у них – средние по региону, а могут быть даже и ниже.

При этом ТСЖ тоже далеко не всегда имеет возможность хорошо исполнять возложенные на него функции. Как всегда, все зависит от людей: один из основных минусов ТСЖ состоит в том, что зачастую его возглавляют граждане, которые могут быть не компетентны для такой работы. Особенно «болезненным» этот вопрос становится тогда, когда по каким-либо причинам председатель правления ТСЖ не устраивает какую-либо группу жильцов и начинается противостояние, которое может длиться очень долго.

Также проблемой ТСЖ может являться то, что в организации товарищества могут принять участие инициативные группы, сформированные случайными жильцами, стремящимися сесть на «теплое место», которые не интересуются серьезной работой и поддержанием дома и придомовой территории в порядке. Чтобы исключить такие риски, собственникам в МКД рекомендуется перед принятием решения о выборе этой формы управления хотя бы предварительно поговорить с лицами, которые будут входить в правление ТСЖ, и попытаться понять уровень их компетенции в вопросах ЖКХ и мотивации.

Если говорить об управляющих компаниях

Приходя на объект, управляющая компания должна подписать с жильцами договор управления МКД. При отсутствии ТСЖ компания обязана заключить такой договор со всеми собственниками квартир.

Условия договора управления с ней утверждает общее собрание собственников помещений или его уполномоченные лица. Однако если в доме образовано ТСЖ, то договор заключают с его представителями – председателем ТСЖ и правлением с проведением заочного голосования.

Для этого в почтовые ящики жильцов опускают уведомления с предложением одобрения договора управления МКД или предложением избрать таковую из списка. Многие собственники игнорируют подобные уведомления, однако отсутствие ответа собственника так или иначе засчитывается как голос в пользу согласия на предложенную компанию.

УК работает непосредственно с каждым из жильцов напрямик и собирает сведения о каждом в отдельности. Но в наших реалиях мало кто похвастается таким «вниманием».

Плюсом УК является возможность быстрого отказа от ее услуг, если жильцы посчитают, что эти услуги выполнены некачественно. На практике, конечно, отказаться от услуг УК гораздо сложнее.

В то время как процедура ликвидации старого ТСЖ и формирование нового будет более длительным процессом.

Большим минусом УК выступает трудности получения жильцами сведений о самой организации и особенностях ее работы. В то время как ТСЖ значительно больше подконтрольно собственникам. Появление Федерального закона «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями,

осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами» УК должны предоставлять такую информацию.

Законодательство также предусматривает необходимость создания еще одной структуры – Государственного жилищного надзора, который обязан осуществлять контроль за УК по предоставлению жильцам данных о компаниях.

Немного о вопросах контроля

Независимо от своего создания, ТСЖ должно следовать решениям, принятым общим собранием. Председатель и правление ТСЖ теоретически целиком подконтрольны и подотчетны его участникам. Но практически контроль полностью отдан на откуп собственникам жилья. Если ничего не предпринимать, то члены правления не станут устраивать обход квартир с ежемесячными отчетами о выполненной работе.

В связи с этим люди с опытом рекомендуют кроме правления избирать такой орган как ревизионная комиссия. Она не будет непрерывно функционировать, собираться достаточно с определенной периодичностью (2 раза в году) для проведения проверки деятельности товарищества и предоставления на общем собрании отчета. Такую же практику следует использовать касательно контроля деятельности УК.

В качестве заключения

Нельзя забывать, что в первую очередь УК - это профессиональная коммерческая организация, тогда как ТСЖ и ЖСК являются некоммерческими организациями. В связи с этим, УК не заинтересованы в уменьшении трат собственников на обслуживание дома. А ТСЖ зачастую не может управлять домом надлежащим образом (вследствие отсутствия компетентных собственников в вопросах управления).

Именно поэтому лучший метод по управлению - это ТСЖ, заключающее договоры управления с управляющими компаниями на домовое обслуживание.

Этот способ наиболее прозрачен и надежен для жильцов, которые хотят понимать, на какие цели тратятся денежные средства. При этом в любое время они вправе потребовать отчета у председателя товарищества, который он должен будет им предоставить. Также ТСЖ имеет право распоряжения имуществом дома, включая подвалы, верхние техэтажи, может размещать рекламные щиты на фасаде здания – это помогает пополнять бюджет товарищества.

В качестве резюме можно сказать, что, по мнению экспертов, независимо от формы управления домом, собственники квартир должны принимать самостоятельное участие в «жизни» своего дома, выполняя функцию активного контроля за работой как УК, так и ТСЖ. Лишь тогда в жилищной сфере не будет злоупотреблений.