Преимущества и недостатки способов формирования фондов капитального ремонта многоквартирных домов

Преимущества и недостатки

способов формирования фондов капитального ремонта

многоквартирных домов

Согласно части 3 статьи 170 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из следующих способов формирования фонда капитального ремонта:

1) перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в целях формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счете (далее - формирование фонда капитального ремонта на специальном счете);

2) перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора в целях формирования фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в многоквартирном доме в отношении регионального оператора (далее - формирование фонда капитального ремонта на счете регионального оператора).

Данное решение принимается собственниками помещений на общем собрании, которое проводится в соответствие со ст.44-48 Жилищного кодекса РФ.

При этом необходимо отметить, что в соответствии с ч.1.1 ст.44, ч.1 ст.46 Жилищного кодекса РФ решения о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета и совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 5 ст. 170 Жилищного кодекса РФ, решение об определении способа формирования фонда капитального ремонта должно быть принято и реализовано собственниками помещений в многоквартирном доме в течение шести месяцев после официального опубликования утвержденной в установленном законом субъекта Российской Федерации порядке региональной программы капитального ремонта, в которую включен многоквартирный дом, в отношении которого решается вопрос о выборе способа формирования его фонда капитального ремонта.

В случае, если собственники помещений в многоквартирном доме, не выберут способ формирования фонда капитального ремонта или выбранный ими способ не будет реализован (например, не открыт специальный счет), администрация города принимает решение о формировании фонда капитального ремонта в отношении такого дома на счете регионального оператора.

Также администрация города принимает решения о формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора, в случае если решение общего собрания собственников о формировании фонда капитального ремонта было принято с нарушениями жилищного законодательства, например:

-решение о выборе способа формирования фонда капитального ремонта было принято собственниками помещений, обладающими менее чем две третьих голосов от общего числа голосов всех собственников помещений в многоквартирном доме;

-решение о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете принято на общем собрании членов товарищества, кооператива, а не собственников помещений.

Таким образом, собственники помещений в многоквартирных домах, где на общем собрании было принято решение о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, но счет не был открыт или данное решение принято с нарушением требований Жилищного кодекса РФ, на основании распоряжения администрации города, формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора.

Статьей 173 Жилищного кодекса РФ установлено, что способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время.

Чтобы изменить способ формирования фонда капитального ремонта необходимо, чтобы собственники помещений в многоквартирном доме провели общее собрание собственников и приняли решение об изменении способа формирования фонда капитального ремонта, в соответствии с требованиями ст.ст.44-48, 173 Жилищного кодекса РФ.

Решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и формировании фонда капитального ремонта на специальном счете, предназначенном для перечисления средств на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и открытом в кредитной организации, вступает в силу через один год после направления региональному оператору соответствующего решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В течение пяти дней после вступления в силу указанного решения региональный оператор перечисляет средства фонда капитального ремонта на специальный счет.

Решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на специальном счете и формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора вступает в силу через один месяц после направления владельцу специального счета решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с частью 4 статьи 173 Жилищного кодекса РФ. В течение пяти дней после вступления в силу указанного решения владелец специального счета перечисляет средства фонда капитального ремонта на счет регионального оператора.

Преимущества формирования фонда капитального ремонта на специальном счете в банке:

− накопление средств происходит на счете одного дома и использование их на ремонт других домов невозможно;

− работы по капитальному ремонту можно провести раньше установленного срока, если к этому времени будет накоплена необходимая сумма;

− существует возможность изменения способа накопления средств в любой момент;

− собственники самостоятельно выбирают размер взноса, перечень работ и услуг по ремонту, сроки проведения и кредитную организацию, в которой будет открыт счет конкретного дома.

Недостатки формирования фонда капитального ремонта на специальном счете в банке:

− собственники самостоятельно несут расходы по открытию, содержанию и ведению счета;

− работа с должниками по оплате взносов должна вестись собственниками;

− при недостаточности средств для проведения капитального ремонта в срок ТСЖ, ЖСК и УО сами определяют источник финансирования, в случае кредитования выплачивают проценты по кредиту;

− ТСЖ, ЖСК и УО самостоятельно взаимодействуют с выбранным банком;

− период накопления средств для проведения капитального ремонта может исчисляться десятками лет;

− нежелание либо не уделение должного внимания собственниками помещений, ТСЖ и УК к ведению специального счета в банке, а также представление соответствующих отчетов и реестров в государственный жилищный надзор;

− счета, созданные не на базе регионального оператора, редко попадают в программу субсидирования и дотаций от государства или же региона, поэтому проводить капремонт жильцы будут своими силами;

− денежные средства, которые хранятся на счету, подвергаются росту инфляции;

− любая кредитная организация, даже самая, казалось бы, надежная и внушающая доверие в любой момент может расформироваться и признать себя банкротом. Это также нужно учитывать, доверяя деньги на капремонт тому или иному банку.

Формирование фонда капитального ремонта на специальном счете больше подойдет:

− дом, имеющий большую общую площадь;

− недавно построенный дом, либо конструктивные элементы были недавно заменены, то есть в ближайшее время капитальный ремонт не потребуется;

− если домом управляет ТСЖ, ЖСК и УО или иной специализированный кооператив;

− наличие желания у собственников активно участвовать в решении вопросов проведения капитального ремонта, либо конкретные жильцы готовы взять на себя эту ответственность.

Специальный счет на капитальный ремонт многоквартирного дома созданный:

Собственниками:

Если собственники хотят создать специальный счет на свое имя, то им необходимо преобразоваться в юридическое лицо, ведь только за этим субъектом закреплено подобное право Жилищным законодательством. Как правило, собственники создают ТСЖ (товарищество собственников жилья), выбирают ответственное лицо за формирование и распределение денежных средств и уже с него требуют периодическую отчетность.

Управляющей компанией:

Управляющая компания уже сама по себе – юридическое лицо. Такая организация также уполномочена создавать специальный счет в рамках своей деятельности. Но прежде чем осуществить создание данного счета, об этом надлежащим образом должны быть оповещены собственники. Специальный счет на капремонт в управляющей компании может открываться один на несколько обслуживаемых домов. Для организации это, несомненно, удобно, ведь денежных средств накапливается больше, а значит, многие действия, требующие выполнения можно не откладывать.

Формирование фонда капитального ремонта многоквартирных домов у регионального оператора имеет следующие преимущества:

− возможность проведения капитальных ремонтов в домах, которые остро в этом нуждаются (дома в которых не выбран способ управления, либо выбран способ – непосредственное управление. Старое законодательство этого не предусматривало. От таких домов просто отказывались управляющие компании. Теперь же у таких домов появился реальный шанс быть восстановленными.

− у региональных властей имеется субсидиарная ответственность по обязательствам регионального оператора, что дает гарантию гражданам на выполнение всех обязательств.

− при недостаточности средств для проведения капитального ремонта в одном многоквартирном доме, предусмотренного региональной программы, использовать средства, полученные от собственников других многоквартирных домов, в которых не планируется проведение капитального ремонта в ближайшее время. То есть, фактически, через регионального оператора собственники помещений в одном доме берут в долг деньги собственников помещений в других многоквартирных домах, но это учитывается как «заём у регионального оператора». Собственники помещений в доме, на ремонт которого израсходовано средств больше, чем они накопили в фонде капитального ремонта, возмещают региональному оператору заемные средства своими последующими взносами на капитальный ремонт.

Недостатками формирования фондов капитального ремонта у регионального оператора являются:

− нехватка средств, собираемых региональным оператором для осуществления своих функций — люди отказываются платить.

− отсутствие у регионального оператора эффективных рычагов воздействия на неплательщиков. Он может взыскать задолженность только в судебном порядке;

− жесткая привязка в деятельности к региональной программе капитального ремонта, где капитальные ремонты должны быть проведены через 20–30, что

вызывает недовольство граждан. Кроме того, никто не может спрогнозировать, что будет происходить в стране через 10, 15 лет, и сможет ли региональный оператор эффективно действовать все это время.

− отсутствие доверия со стороны граждан. Все чаще встречаются мнения, что «россиян обманули», «за что мы платим» и так далее.

В обоих случаях (формирование фонда капитального ремонта на специальном счете, либо на счет регионального оператора) администрации городского округа «город Дербент» необходимо усилить контроль за качеством проведения капитального ремонта, используемого материала, производимых работ, с приглашением специалистов органов надзора и общественных организаций.